Rechte und Pflichten, wenn der Mieter vor Mietvertragsende auszieht

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AP Immobilien GmbH - Ihr IVD Immobilienmakler aus Mainz - Rechte und Pflichten des Mieters bei Auszug

Was gibt es für Rechte und Pflichten, wenn der Mieter vor Mietvertragsende auszieht?

Ihr Mieter kündigt den laufenden Mietvertrag mit Ihnen und würde am liebsten gleich ausziehen, nicht renovieren und natürlich auch keine Miete mehr zahlen. So einfach ist das jedoch nicht, denn der Mietvertrag läuft weiterhin bis zum Fristablauf, meist 3 Monate, und selbstverständlich steht Ihnen bis zum Mietvertragsende die Miete von ihm zu.

 

Pflichten des Mieters und die Frage, ab wann dürfen Sie als Vermieter in die Wohnung.

Wenn es der Wunsch Ihres Mieters ist vor Ende der Mietzeit auszuziehen, weil zum Beispiel sein neue Wohnung bereits frei ist, muss er dennoch einige Pflichten bedenken. Man kann allgemein festhalten, dass die Mieter- und die Vermieterpflichten erst mit dem Mietvertragsende enden. So lange muss Ihr Mieter also auch noch die volle Miete zahlen!

Das bedeutet: Zieht Ihr Mieter im November aus, obwohl sein Mietvertrag noch bis Ende Dezember läuft, muss er Ihnen dennoch die volle Miete einschließlich die Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen überweisen – und das bis zum „offiziellen“ Mietvertragsende. Was für die Miete gilt, gilt natürlich auch für alle weiteren Verpflichtungen, wie zum Beispiel die Hausordnungspflichten, Treppenhausreinigung, etc.. Auch diese laufen trotz des vorzeitigen Auszugs bis zum Ende der Mietzeit weiter. Kann der Mieter die Treppenhausreinigung nicht selbst durchführen, weil er beispielsweise weiter weggezogen ist, muss er sich bis zum Mietvertragsende um Ersatz bemühen. Putzt er das Treppenhaus nicht, obwohl er müsste, können Sie ihn als Vermieter  abmahnen und eine Nachholfrist setzen, bevor Sie einen Reinigungsdienst damit beauftragen dürfen. Auch die Pflicht die Mieträume ordentloch zu lüften und zu heizen bleibt bis zum offiziellen Mietvertragsende Pflicht des Mieters! Unterlässt der Mieter das Heizen während der Wintermonate, liegt eine erhebliche Pflichtverletzung vor, so entschied zum Beispiel das Landgericht Berlin am 22.1.2014 unter dem Aktenzeichen 65 S 268/13.

 

Gilt es nun noch die Frage zu klären, ab wann Sie als  Vermieter in die Wohnung dürfen.

So lange der Mietvertrag läuft, dürfen Sie die Wohnung des Mieters nicht betreten. Als Ausnahme kann man die Situation nennen, dass Ihnen der Mieter es ausdrücklich erlaubt, um zum Beispiel dafür zu sorgen, dass ein Immobilienmakler schnell einen Nachmieter findet. Aber Vorsicht: Lassen Sie die Wohnung bereits vor Ablauf des Mietvertrags renovieren oder modernisieren, nehmen Sie dem Mieter damit das Besitzrecht. Mit der Folge, dass der Mieter ab diesem Zeitpunkt keine Miete mehr zahlen muss!

 

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AP Immobilien GmbH – Ihr IVD Immobilienmakler aus Mainz

Die Wirksamkeit einer Schönheits­reparatur­klausel setzt nicht die Überlassung einer frisch renovierten Wohnung voraus

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AP Immobilien GmbH - Ihr IVD Immobilienmakler aus Mainz - Gerichtsurteile

Die Schönheits­reparatur­klausel in einem Wohnungsmietvertrag ist auch wirksam, wenn die Wohnung zum Mietbeginn mit kleineren Mängeln des Vormieters und nicht vollständig renoviert überlassen wurde. Die Wohnung darf Gebrauchsspuren vom Vormieter aufweisen, soweit diese als unerheblich anzusehen sind.

In dem zugrunde liegenden Fall klagte der Mieter einer Wohnung nach Ende der Mietzeit auf Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter verweigerte eine Auszahlung mit der Begründung, dass entgegen einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag keine Schönheitsreparaturen vorgenommen wurden. Der Mieter hielt die Klausel für unwirksam, da zu Beginn des Mietverhältnisses die Wohnung renovierungsbedürftig gewesen sei.

Das Landgericht Berlin entschied gegen den Mieter. Ihm habe kein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zugestanden, da er zur Vornahme der geforderten Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen sei. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag sei wirksam gewesen. Soweit der Mieter anführte, ihm sei zu Mietbeginn eine renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden, habe er dies nicht nachweisen können. Vielmehr sei der Renovierungszustand der Wohnung laut Übergabeprotokoll „in Ordnung“ gewesen.

Eventuell bestehende Gebrauchsspuren vom Vormieter seien unbeachtlich gewesen, so das Landgericht. Die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel hänge nicht davon ab, ob eine frisch renovierte Wohnung übergeben wurde. Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum bleiben außer Betracht, wenn sie so unerheblich sind.

 

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Vollständiger Ausgleich von Mietrückständen lässt Kündigungsgrund entfallen

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Mit der Frage, wann der Kündigungsgrund bei Mietrückständen  Mietrückstände entfällt, damit hat sich aktuell das Kammergericht Berlin am 07.01.2016 unter dem Aktenzeichen – 8 U 205/15 – auseinander gesetzt.

Die Entscheidung sagt ganz klar aus: Kommt ein Mieter in Zahlungsverzug, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Der Kündigungsgrund entfällt aber, wenn der Mieter die Mietrückstände vollständig ausgleicht.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nachdem ein Gewerbemieter mit den Mietzahlungen für die Monate August bis Oktober 2014 in Höhe von jeweils ca. 1.217 EUR in Verzug kam, erhielt er von seinem Vermieter eine fristlose Kündigung. Der Mieter erkannte diese jedoch nicht an. Er verwies darauf, dass er einen Tag zuvor eine Zahlung in Höhe von 1.300 EUR geleistet habe. Der Vermieter hielt dies für unbeachtlich und erhob daher Klage auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume.

Das Kammergericht Berlin bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Berufung des Mieters zurück. Dem Vermieter habe gemäß § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume zugestanden, denn das Mietverhältnis sei durch die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3b) BGB wirksam beendet worden. Zwar könne eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs abgewendet werden, wenn der Mieter die Mietrückstände ausgleiche (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB). Dies setze aber den vollständigen Ausgleich voraus. Dies sei hier nicht der Fall gewesen. Der offene Rückstand habe, trotz der Zahlung, nicht nur einen Bagatellbetrag dargestellt.

 

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Nutzungsänderung einer Wohnung zu einer Ferienwohnung

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Mit der Frage, ob eine Nutzungsänderung bau­genehmigungs­pflichtig ist, wenn man eine Wohnung zu einer Ferienwohnung umwandelt, damit hat sich aktuell das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg am 30.05.2016 unter dem Aktenzeichen – OVG 10 S 34.14 – beschäftigt.

Nach dem Urteil ist nun klar, dass die dauerhafte Nutzung einer Wohnung in einem Gebäude, für das eine Genehmigung als Wohngebäude vorliegt, als Ferienwohnung für einen wechselnden Personenkreis eine Nutzungsänderung darstellt, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist.

Im zugrunde liegenden Streitfall hatte eine Wohnungseigentümerin ihre Wohnung in einem als Wohngebäude genehmigten Haus in Berlin-Prenzlauer Berg über ein bekanntes Internetportale vermarktet und dauerhaft als Ferienwohnung vermietet.

Das Bezirksamt Pankow untersagte der Frau jedoch die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung und das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg bestätigte die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin, das die Beschwerde der Eigentümerin gegen die Nutzungsuntersagung zurückgewiesen hatte. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass die dauerhafte Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung für einen ständig wechselnden Personenkreis planungsrechtlich eine eigenständige Nutzungsart ist, die sich von der auf Dauer allgemeinen Wohnnutzung unterscheidet. Für die damit vorliegende Nutzungsänderung muss somit auf jeden Fall eine Baugenehmigung eingeholt werden. Ob die Bauaufsichtsbehörde gegen die ungenehmigt geänderte Nutzung einschreitet, steht in ihrem Ermessen. Grundsätzlich rechtfertigt bereits die formelle Illegalität der Ferienwohnungsnutzung eine Nutzungsuntersagung. Es muss regelmäßig in einem Baugenehmigungsverfahren geprüft werden, ob die Ferienwohnnutzung an einem konkreten Standort planungsrechtlich zulässig ist.

 

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Schmerzensgeldanspruch für wiederholte Verletzung des Persönlichkeitsrechts in Nachbarschaftsstreit

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Mit der Frage, ob man einen Schmerzensgeldanspruch hat, wenn der Nachbar wiederholt das Persönlichkeitsrecht verletzt, damit hat sich aktuell das Oberlandesgericht Frankfurt am Main im Urteil vom 07.07.2009 mit dem Aktenzeichen – 16 U 15/09 – beschäftigt.

Das Ergebnis ist: Wer eine andere Person beschimpft, kann neben Unterlassung der Beleidigung auch auf Zahlung von Schmerzensgeld verklagt werden, wenn es sich um eine schwere Persönlichkeitsrechtsverletzung handelt. Eine wiederholten Beleidigungen einer Nachbarin kann solch eine Persönlichkeitsverletzung sein.  Eine Frau wurde so zur Zahlung eines Schmerzensgeldes in Höhe von 700 Euro verurteilt.

In der letzten Instanz vor dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main ging es um Streit unter Nachbarinnen, welcher sich über Monate hinzog und in dessen Verlauf die Klägerin von ihrer Nachbarin wiederholt als „blöde Kuh“, „asoziales Pack“, Hexe“ und ähnlichem beschimpft wurde. Weiterhin behauptete die Nachbarin, dass die Klägerin ihre Aufsichtspflicht gegenüber Kindern vernachlässigt hat.

Zum Schmerzensgeldanspruch der beleidigten Nachbarin sagt das Oberlandesgericht zunächst, dass eine Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts dann einen Anspruch auf eine Geldentschädigung begründet, wenn es sich um einen schwerwiegenden Eingriff handelt und die Beeinträchtigung nicht in anderer Weise befriedigend werden kann. Eine einmalige, aus dem Affekt heraus begangenen Beleidigung löst oftmals aber noch keinen Anspruch auf Entschädigung durch Geld. Jedoch kann das Geschehene bei einer wiederholten Verletzung des Persönlichkeitsrechts zu einer schweren Persönlichkeitsrechtsverletzung geändert werden. So auch in dem beschriebenen Fall, bei dem es zu einer ganzen Anzahl von Vorfällen gekommen war. Auch blieben die Beschimpfungen nicht rein intern unter den streitenden Nachbarinnen, sondern konnten zumindest von einigen Nachbarn mitgehört werden.

Auch wenn die Beleidigung nicht gegenüber größerer Öffentlichkeit geäußert wurden, hielt das Gericht ein Schmerzensgeld von 700 Euro für angemessen und ausreichend, um Genugtuung für die Persönlichkeitsverletzung zu gewähren und die Beklagte von weiteren Beleidigungen abzuhalten.

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