Heizungsgesetz 2026: Was Eigentümer, Käufer & Vermieter jetzt wissen müssen!

Große Unsicherheit am Immobilienmarkt? Nicht mit uns. Das ursprüngliche Gebäudeenergiegesetz (GEG) steht vor einer tiefgreifenden Reform. Voraussichtlich zum 1. November 2026 soll das neue „Gebäudemodernisierungsgesetz“ (GModG) in Kraft treten. Geschäftsführer und Immobilienmakler Sven Frühauf von der AP Immobilien GmbH fasst für Sie alle brandaktuellen Details und gesetzlichen Verschärfungen kurz, knackig und verständlich zusammen.

Die wichtigste Nachricht vorweg: Der immense regulatorische Druck auf Immobilienbesitzer wird gelockert, die starre 65%-Quote fällt. Wer jedoch unbedacht weiterhin auf Öl oder Gas setzt, wird steuerlich und bei den Nebenkosten in die Pflicht genommen.

1. Das Aus für die 65%-Regel & das Verbot 2045

Die wohl erlösendste Änderung der neuen Reform für viele Eigentümer:

• Technologieoffenheit kehrt zurück: Die Pflicht, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, entfällt komplett. Jedes Heizsystem – auch reine Gas- oder Ölheizungen – ist im Bestand wieder vollumfänglich erlaubt.
• Kein Enddatum mehr für fossile Heizungen: Das im alten GEG verankerte, strikte Betriebsverbot für fossile Brennstoffe ab dem Jahr 2045 wird ersatzlos gestrichen. Bestehende und funktionierende Heizungen dürfen zeitlich unbegrenzt weiterbetrieben und repariert werden. Auch die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel fällt weg.

2. Die konkreten Stufen der „Bio-Treppe“ ab 2029

Wer sich nach Inkrafttreten der Reform für eine neue fossile Heizung entscheidet, muss schrittweise teurere, klimaneutrale Brennstoffe (wie Biomethan, Bioheizöl oder grünen Wasserstoff) nutzen. Die Bundesregierung hat die Stufen für diesen biogenen Anteil nun exakt festgelegt:

• Ab 2029: mindestens 10 %
• Ab 2030: mindestens 15 %
• Ab 2035: mindestens 30 %
• Ab 2040: mindestens 60 %

3. Achtung Vermieter: Die neue Kostenaufteilungs-Pflicht

Hierauf müssen sich Vermieter in Mainz dringend einstellen: Wer nach dem Systemwechsel eine neue Heizung mit Gas oder Öl einbaut, wird vom Gesetzgeber zum Schutz der Mieter finanziell stark in die Pflicht genommen:

• Ab 1. Januar 2028: Bei neu eingebauten fossilen Heizungen müssen sich Vermieter und Mieter die anfallenden CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte exakt zur Hälfte (50/50) teilen.
• Ab 1. Januar 2029: Auch die Mehrkosten für die teureren biogenen Brennstoffe (Stufe 1 bis 3 der Bio-Treppe) müssen vom Vermieter zur Hälfte mitgetragen werden.

4. Wichtiger Stichtag für Mainz verschoben

Als Großstadt mit mehr als 100.000 Einwohnern wäre für Mainz ursprünglich der 30. Juni 2026 der kritische Stichtag für die kommunale Wärmeplanung gewesen. Weil sich das neue Gesetzgebungsverfahren im Bundestag verzögert, wurde diese Frist für Bestandsgebäude vorerst offiziell auf den 1. November 2026 ausgesetzt. Eigentümer in Mainz gewinnen dadurch wertvolle Planungszeit.

5. Kostenfalle vs. Fördertöpfe

Auf den biogenen Anteil der Bio-Treppe wird zwar kein CO₂-Preis fällig – da grüne Brennstoffe derzeit aber deutlich teurer sind als fossile, wird das Heizen mit Öl und Gas über die kommenden Jahre spürbar teurer werden.

Der Umstieg auf Wärmepumpen oder Hybridmodelle bleibt daher wirtschaftlich hochattraktiv. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) mit Zuschüssen von bis zu 70 % ist bis mindestens 2029 gesetzlich abgesichert. Zudem lässt sich die Sanierung über den Steuerbonus (§ 35c EStG) mit bis zu 20 % direkt von der Steuerschuld absetzen.

Was bedeutet das GModG für den Wert Ihrer Immobilie?

Die neue Wahlfreiheit erleichtert den Immobilienkauf und -verkauf im Raum Mainz spürbar, da der unmittelbare „Sanierungs-Hammer“ ausbleibt. Dennoch entscheidet die Energieeffizienz künftig massiv über den langfristigen Marktwert und die Vermietbarkeit.

Möchten Sie wissen, wie Ihre Immobilie energetisch aufgestellt ist oder planen Sie einen Verkauf? Als Ihre lokalen Experten stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.

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