Bei einer geerbten Immobilie müssen Sie folgendes bei Steuern, Fristen, Erbengemeinschaften & Co. beachten, denn im Rahmen der Erbschaft kommen einige wichtige Entscheidungen auf Sie zu. Dies gilt insbesondere, wenn Sie das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung verkaufen möchten. Eine Immobilie zu erben, ist somit keine leichte Angelegenheit. Im Folgenden erfahren Sie, welche Regelungen Sie beachten müssen, wenn Sie verkaufen möchten: alles Wissenswerte rund um Steuern, Fristen, richtiges Vorgehen und mehr.

Zunächst die wichtigsten Fakten in einer kurzen Übersicht:

• Wenn zwischen Erwerb und Verkauf der geerbten Immobilie weniger als zehn Jahre liegen, fällt Spekulationssteuer an.
• Die Zehnjahresfrist beginnt nicht erst zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie das Erbe antreten, sondern mit dem ursprünglichen Kaufdatum, zu dem der Erblasser die Immobilie erworben hat. Die Frist endet exakt nach zehn Jahren.
• Beachten Sie die Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte, welche bei bei 600 Euro pro Jahr liegt. Der Verkaufserlös ist in vollem Umfang steuerpflichtig, wenn der Gewinn diese Freigrenze übersteigt.
• Die Erbschaftssteuer aus Anlass der Erbschaft hat nichts mit der verkaufsbedingten Spekulationssteuer zu tun.
• Wenn Sie nur Miterbe in einer Erbengemeinschaft sind, kann nur die Erbengemeinschaft gemeinsam über den Verkauf der Immobilie entscheiden. Alle Absprachen müssen Sie gemeinsam treffen.

Was ist nach dem Erbe nun das richtiges Vorgehen beim Verkauf einer geerbten Immobilie?

Bevor Sie sich dazu entscheiden, ein geerbtes Haus oder eine geerbte Wohnung zu verkaufen, sollten Sie sich Gedanken darüber machen, ob die Verkaufsentscheidung und ihre Konsequenzen für Sie und/oder die Erbengemeinschaft sinnvoll ist. Insbesondere die steuerlichen Vorgaben sind entscheidend für den richtigen Zeitpunkt eines Verkaufs. Folgende Fragen sollten Sie sich unbedingt stellen?

• Bin ich Alleinerbe oder muss ich mich mit ggf. vorhandenen Miterben abstimmen? Beachten Sie hier zwingend auch die Frist von 6 Wochen zur Ausschlagung des Erbe.
• Haben Sie einen Blick ins Grundbuch geworfen? Wissen Sie genau, was der Umfang Ihres Erbe ist? Gerne fordern wir für Sie den Grundbuchauszug an und besprechen diesen mit Ihnen.
• Haben Sie dem Grundbuchamt die Erbfolge nachgewiesen? Dies können Sie mit dem Erbschein oder des notariellen Testaments machen.
• Wurde der Grundbucheintrag wegen der Erbschaftsannahme berichtigt?
• Befinden Sie sich noch innerhalb der Spekulationsfrist bzw. wurde das Haus vor mindestens zehn Jahren gekauft?
• Wurde bereits der Verkehrswert der Immobilie ermittelt? Wenn nicht unterstützen wir Sie gerne hierbei und werten Ihre Immobilie ein.

Steuerzahlung im Erbfall. Was muss ich bzgl. der Spekulationssteuer beachten?

Möchten Sie ein geerbtes Haus oder eine geerbte Wohnung verkaufen, wird unter bestimmten Umständen eine Spekulationssteuer fällig. Ob Sie als Verkäufer diese entrichten müssen oder nicht, hängt von zwei Punkten ab:

1. Nutzungsart des Hauses.
2. Eigentumsdauer des Erblassers.

Wichtig ist: Wenn der Erblasser, also der Verstorbene, das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt hat, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Wenn das Haus oder die Wohnung hingegen vermietet war oder ist, kommt es darauf an, wie lange die Immobilie im Eigentum dem Verstorbenen war. Gehörte dem Verstorbenen die Immobilie seit mindestens zehn Jahren, fällt keine Spekulationssteuer an.

Waren der Erblasser und seine Erben hingegen weniger als auf den Tag genau zehn Jahre Eigentümer der Immobilie, müssen Sie Spekulationssteuer bezahlen. Es gibt auch Ausnahmen: Hat der Erblasser oder Sie als Erbe im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei Kalenderjahren davor selbst dauerhaft darin gewohnt oder haben Sie zu Beispiel Ihren Kinder für den gleichen Zeitraum unentgeltlich darin wohnen lassen. In diesen Fällen fällt keine Steuer an.

Für die Bestimmung der Zehnjahresfrist gilt grundsätzlich nur der Kaufvertrag. Selbst wenn das Haus oder die Wohnung noch keine zehn Jahre steht, weil der Erblasser das Grundstück unbebaut erworben hat, richtet sich die Spekulationsfrist nach dem Datum des notariell beurkundeten Kaufvertrags für die Immobilie. Das gilt für Kauf und Verkauf. Das bedeutet: Nicht der Tag der Erbschaft markiert das Ende der Zehnjahresfrist für die Spekulationssteuer, sondern der Tag des Verkaufs.

Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie auf jeden Fall von der Spekulationssteuer befreit? Hier die Zusammenfassung.

Gemäß Einkommenssteuergesetz (§ 23 EstG) müssen Verkäufer einer geerbten Immobilie keine Spekulationssteuer zahlen, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

• Sie verkaufen die Immobilie frühestens zehn Jahre, nachdem der Erblasser sie erworben hat.
• Sie oder der Erblasser haben die Immobilie in mindestens zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf sowie im Jahr des Verkaufs bewohnt. Dauerhaft bedeutet, es handelte sich um Ihren Lebensmittelpunkt einschließlich Registrierung im örtlichen Einwohnermeldeamt.
• Sie haben das Haus in mindestens zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf sowie im Jahr des Verkaufs einem leiblichen oder adoptierten Kind mietfrei überlassen und das Kind hat selbst dauerhaft in dem Haus gewohnt.
• Der Verkaufserlös beträgt weniger als 600 Euro und Sie haben sonst keine Einnahmen durch private Veräußerungsgeschäfte in diesem Jahr.
• Sie verkaufen maximal drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren. Werden es mehr, betrachtet das Finanzamt Sie als gewerblichen Immobilienhändler und Sie müssen Ihre Einnahmen aus Immobiliengeschäften entsprechend versteuern.
• Sie verkaufen die Immobilie ohne Gewinn: Der Verkaufspreis abzüglich der Kosten für Makler und Notar ist niedriger als der ursprüngliche Kaufpreis.

Neben der Spekulationssteuer gibt es noch die Erbschaftssteuer.

Unabhängig von einer möglichen Spekulationssteuer beim Verkauf der geerbten Immobilie fallen häufig Erbschaftssteuern an, wenn die Immobilie in Ihr Eigentum übergeht. Erben haben einen Freibetrag hierbei. Dieser ist unterschiedlich hoch, abhängig davon, in welchem familiären Verhältnis sie zum Erblasser stehen: Der Freibetrag für Ehepartner beträgt zum Beispiel 500.000 Euro, für Kinder je 400.000 Euro.

Übersteigt der Wer der geerbten Immobilie Ihren persönlichen Freibetrag, fällt Erbschaftssteuer an. Allerdings wird nur der Teil des Verkehrswertes besteuert, der den jeweiligen Freibetrag überschreitet. Wenn Sie hierzu detailliertere Fragen haben oder den Wert Ihrer Immobilie erfahren möchten, sprechen Sie uns einfach an.

Welche Fristen sind beim Verkauf einer geerbten Immobilie zu beachten?

Zwei Fristen sind für Sie als Erbe einer Immobilie relevant, wenn Sie diese verkaufen möchten und dabei Steuern sparen wollen: Die Zehnjahresfrist und die Dreijahresfrist.

Hat der Erblasser die Immobilie vor mindestens zehn Jahren erworben, fällt keine Spekulationssteuer beim Verkauf der geerbten Immobilie an.

Andernfalls kommen Sie mit der „Dreijahresfrist“ um die Spekulationssteuer herum. Diese besagt, dass der Erblasser, Sie selbst oder eines Ihrer Kinder unentgeltlich und dauerhaft in drei Kalenderjahren in der Immobilie gewohnt haben müssen, bevor Sie diese steuerfrei verkaufen können. Kalenderjahre gelten auch „angebrochen“, das heißt, wenn Sie von Dezember 2018 bis Januar 2020 in der Immobilie gewohnt haben, ist die Dreijahresfrist erfüllt. Voraussetzung ist, dass die betroffene Person im fraglichen Zeitraum dort ihren Lebensmittelpunkt hatte, also beim örtlichen Einwohnermeldeamt unter dieser Adresse gemeldet war.

Verkauf der geerbten Immobilie.

Gerade dann, wenn die Immobilie unter den Erben aufgeteilt werden muss, ist der Verkauf der geerbten Immobilie oftmals sinnvoll. Aber auch als Alleinerbe ist der Verkauf aktuell sehr lohnend. Der aktuelle Wert liefert Ihnen einen guten Anhaltspunkt, wie viel Geld der Verkauf auf dem freien Markt einbringt. Berücksichtigen Sie gegebenenfalls anfallende Maklerprovisionen und ob Steuern für den Verkauf anfallen.

Die Vorteile beim Verkauf einer geerbten Immobilie:

• Miterben können ausbezahlt werden.
• Keine Rechtsstreitigkeiten mit ggf. vorhandenen Mietern.
• Deutlich höherer Gewinn als bei Vermietung. Bedenken Sie hier auch immer die Folgekosten in den nächsten Jahren.
• Abhängig von Fristen und Freibeträgen kann der Verkauf sogar steuerfrei sein.
• Sie haben dadurch Geld zur Verfügung, um sich einen Lebenstraum zu erfüllen, selbst zu bauen oder Kapital anzulegen.

Kommen wir abschließend zum wichtigsten Punkt: Welchen Wert hat Ihre Immobilie und lohnt sich der Verkauf oder doch eher eine Vermietung.

Bei diesen drei Fragen unterstützen wir Sie gerne, beraten Sie ehrlich und zielführend. Wir, die AP Immobilien GmbH – Ihr IVD Immobilienmakler, stehen Ihnen für ein unverbindliches Erstgespräch zur Verfügung und freuen uns auf Ihre Nachricht oder Ihren Anruf.

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