Vollständiger Ausgleich von Mietrückständen lässt Kündigungsgrund entfallen

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Mit der Frage, wann der Kündigungsgrund bei Mietrückständen  Mietrückstände entfällt, damit hat sich aktuell das Kammergericht Berlin am 07.01.2016 unter dem Aktenzeichen – 8 U 205/15 – auseinander gesetzt.

Die Entscheidung sagt ganz klar aus: Kommt ein Mieter in Zahlungsverzug, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Der Kündigungsgrund entfällt aber, wenn der Mieter die Mietrückstände vollständig ausgleicht.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nachdem ein Gewerbemieter mit den Mietzahlungen für die Monate August bis Oktober 2014 in Höhe von jeweils ca. 1.217 EUR in Verzug kam, erhielt er von seinem Vermieter eine fristlose Kündigung. Der Mieter erkannte diese jedoch nicht an. Er verwies darauf, dass er einen Tag zuvor eine Zahlung in Höhe von 1.300 EUR geleistet habe. Der Vermieter hielt dies für unbeachtlich und erhob daher Klage auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume.

Das Kammergericht Berlin bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Berufung des Mieters zurück. Dem Vermieter habe gemäß § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume zugestanden, denn das Mietverhältnis sei durch die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3b) BGB wirksam beendet worden. Zwar könne eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs abgewendet werden, wenn der Mieter die Mietrückstände ausgleiche (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB). Dies setze aber den vollständigen Ausgleich voraus. Dies sei hier nicht der Fall gewesen. Der offene Rückstand habe, trotz der Zahlung, nicht nur einen Bagatellbetrag dargestellt.

 

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Nutzungsänderung einer Wohnung zu einer Ferienwohnung

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Mit der Frage, ob eine Nutzungsänderung bau­genehmigungs­pflichtig ist, wenn man eine Wohnung zu einer Ferienwohnung umwandelt, damit hat sich aktuell das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg am 30.05.2016 unter dem Aktenzeichen – OVG 10 S 34.14 – beschäftigt.

Nach dem Urteil ist nun klar, dass die dauerhafte Nutzung einer Wohnung in einem Gebäude, für das eine Genehmigung als Wohngebäude vorliegt, als Ferienwohnung für einen wechselnden Personenkreis eine Nutzungsänderung darstellt, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist.

Im zugrunde liegenden Streitfall hatte eine Wohnungseigentümerin ihre Wohnung in einem als Wohngebäude genehmigten Haus in Berlin-Prenzlauer Berg über ein bekanntes Internetportale vermarktet und dauerhaft als Ferienwohnung vermietet.

Das Bezirksamt Pankow untersagte der Frau jedoch die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung und das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg bestätigte die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin, das die Beschwerde der Eigentümerin gegen die Nutzungsuntersagung zurückgewiesen hatte. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass die dauerhafte Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung für einen ständig wechselnden Personenkreis planungsrechtlich eine eigenständige Nutzungsart ist, die sich von der auf Dauer allgemeinen Wohnnutzung unterscheidet. Für die damit vorliegende Nutzungsänderung muss somit auf jeden Fall eine Baugenehmigung eingeholt werden. Ob die Bauaufsichtsbehörde gegen die ungenehmigt geänderte Nutzung einschreitet, steht in ihrem Ermessen. Grundsätzlich rechtfertigt bereits die formelle Illegalität der Ferienwohnungsnutzung eine Nutzungsuntersagung. Es muss regelmäßig in einem Baugenehmigungsverfahren geprüft werden, ob die Ferienwohnnutzung an einem konkreten Standort planungsrechtlich zulässig ist.

 

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Schmerzensgeldanspruch für wiederholte Verletzung des Persönlichkeitsrechts in Nachbarschaftsstreit

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Mit der Frage, ob man einen Schmerzensgeldanspruch hat, wenn der Nachbar wiederholt das Persönlichkeitsrecht verletzt, damit hat sich aktuell das Oberlandesgericht Frankfurt am Main im Urteil vom 07.07.2009 mit dem Aktenzeichen – 16 U 15/09 – beschäftigt.

Das Ergebnis ist: Wer eine andere Person beschimpft, kann neben Unterlassung der Beleidigung auch auf Zahlung von Schmerzensgeld verklagt werden, wenn es sich um eine schwere Persönlichkeitsrechtsverletzung handelt. Eine wiederholten Beleidigungen einer Nachbarin kann solch eine Persönlichkeitsverletzung sein.  Eine Frau wurde so zur Zahlung eines Schmerzensgeldes in Höhe von 700 Euro verurteilt.

In der letzten Instanz vor dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main ging es um Streit unter Nachbarinnen, welcher sich über Monate hinzog und in dessen Verlauf die Klägerin von ihrer Nachbarin wiederholt als „blöde Kuh“, „asoziales Pack“, Hexe“ und ähnlichem beschimpft wurde. Weiterhin behauptete die Nachbarin, dass die Klägerin ihre Aufsichtspflicht gegenüber Kindern vernachlässigt hat.

Zum Schmerzensgeldanspruch der beleidigten Nachbarin sagt das Oberlandesgericht zunächst, dass eine Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts dann einen Anspruch auf eine Geldentschädigung begründet, wenn es sich um einen schwerwiegenden Eingriff handelt und die Beeinträchtigung nicht in anderer Weise befriedigend werden kann. Eine einmalige, aus dem Affekt heraus begangenen Beleidigung löst oftmals aber noch keinen Anspruch auf Entschädigung durch Geld. Jedoch kann das Geschehene bei einer wiederholten Verletzung des Persönlichkeitsrechts zu einer schweren Persönlichkeitsrechtsverletzung geändert werden. So auch in dem beschriebenen Fall, bei dem es zu einer ganzen Anzahl von Vorfällen gekommen war. Auch blieben die Beschimpfungen nicht rein intern unter den streitenden Nachbarinnen, sondern konnten zumindest von einigen Nachbarn mitgehört werden.

Auch wenn die Beleidigung nicht gegenüber größerer Öffentlichkeit geäußert wurden, hielt das Gericht ein Schmerzensgeld von 700 Euro für angemessen und ausreichend, um Genugtuung für die Persönlichkeitsverletzung zu gewähren und die Beklagte von weiteren Beleidigungen abzuhalten.

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Thema: Schönheitsreparaturklausel: Mieter müssen den Renovierungszustand bei Einzug nachweisen!

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Thema: Schönheitsreparaturklausel: Mieter müssen den Renovierungszustand bei Einzug nachweisen!

LG Berlin, Urteil vom 18.08.2015 – 63 S 114/14

Der Mieter, der die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel geltend macht, hat den Renovierungsbedarf der Wohnung bei Mietbeginn darzulegen und im Streitfall zu beweisen. Dabei ist es unerheblich, ob das Mietverhältnis mehrere Jahrzehnte andauerte (hier 50 Jahre).

Quelle: http://www.ibr-online.de

 

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Haushaltsnahe Dienstleistung: Katze kann Steuern sparen!

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Haushaltsnahe Dienstleistung: Katze kann Steuern sparen!

BFH, Urteil vom 03.09.2015 – VI R 13/15

Die Versorgung und Betreuung eines im Haushalt des Steuerpflichtigen aufgenommenen Haustieres kann als haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a Abs. 2 Satz 1 EStG begünstigt sein (entgegen BMF-Schreiben vom 10.01.2014, BStBl I 2014, 75, Anlage 1, ersetzt BMF-Schreiben vom 15.02.2010, BStBl I 2010, 140, Anlage 1).*)

Quelle: http://www.ibr-online.de

 

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Worüber muss der Grundstücks- bzw. Immobilienverkäufer ungefragt aufklären?

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Worüber muss der Grundstücks- bzw. Immobilienverkäufer ungefragt aufklären?

OLG Köln, Urteil vom 27.10.2015 – 22 U 93/14

1. Offenbarungspflichtig ist der Verkäufer bei Fragen des Käufers sowie über besonders wichtige Umstände, die für die Wertbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind.

2. Ein Käufer kann eine Aufklärung über solche Mängel, die einer Besichtigung zugänglich oder ohne Weiteres erkennbar sind, nicht erwarten, weil er solche Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann.

3. Ein Käufer, der vor Abschluss des Kaufvertrags auf eine vollständige Besichtigung des Kaufgegenstands verzichtet und bei Abschluss des Kaufvertrages gleichwohl in Kenntnis dieses Umstands angibt, er kenne den Zustand des Kaufobjekts, insbesondere dabei gegenüber dem Verkäufer eine unterlassene vollständige Besichtigung nicht offenbart und auch kein weiteres Informationsbedürfnis zum Ausdruck bringt, ist grundsätzlich nicht schutzbedürftig.

4. Der Umstand, dass eine Heizungsanlage auch im Sommer zwecks Produktion von Warmwasser laufen muss und eine Nachtabsenkung nicht möglich ist, stellen keinen Mangel der Heizungsanlage dar.

Quelle: http://www.ibr-online.de

 

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Auch Zwischenzähler müssen geeicht sein!

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Auch Zwischenzähler müssen geeicht sein!

VG Köln, Beschluss vom 26.11.2014 – 1 L 1593/14

1. Der Rückgriff auf Messwerte von installierten ungeeichten Messgeräten verstößt gegen § 25 Abs. 1 Nr. 1 EichG, § 10 Abs. 1 EichO, die die Verwendung ungeeichter Messgeräte und der auf solche Geräte zurückzuführenden Werte im geschäftlichen Verkehr verbietet. Die Verrechnung des Energie- und Wasserverbrauchs durch Zwischenzähler im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt geschäftlichen Verkehr iSd Eichgesetzes dar und kann von der zuständigen Ordnungsbehörde unter Anordnung der sofortigen Vollziehung untersagt werden.

2. Der Wohnungseigentumsverwalter, der die herauf basierende Jahresabrechnung erstellt, ist der richtige Adressat für die Untersagungsverfügung.

Quelle: http://www.ibr-online.de

 

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WEG muss keine GEMA-Gebühren für Bereitstellen einer Gemeinschaftsantenne zahlen!

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WEG muss keine GEMA-Gebühren für Bereitstellen einer Gemeinschaftsantenne zahlen!

BGH, Urteil vom 17.09.2015 – I ZR 228/14

1. Überträgt eine Wohnungseigentümergemeinschaft über Satellit ausgestrahlte und mit einer Gemeinschaftsantenne der Wohnanlage empfangene Fernseh- oder Hörfunksignale zeitgleich, unverändert und vollständig durch ein Kabelnetz an die angeschlossenen Empfangsgeräte der einzelnen Wohnungseigentümer weiter, handelt es sich nicht um eine öffentliche Wiedergabe im Sinne von § 15 Abs. 3 UrhG und sind weder Schadensersatzansprüche oder Wertersatzansprüche von Urhebern, ausübenden Künstlern, Sendeunternehmen oder Filmherstellern noch Vergütungsansprüche der ausübenden Künstler gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft begründet.

2. Die Durchführung eines Schiedsstellenverfahrens ist bei einem Streitfall nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a UrhWG, an dem eine Verwertungsgesellschaft beteiligt ist und der die Nutzung von nach dem Urheberrechtsgesetz geschützten Werken oder Leistungen betrifft, gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 UrhWG keine Sachurteilsvoraussetzung nach § 16 Abs. 1 UrhWG, wenn die Frage der Anwendbarkeit und der Angemessenheit des Tarifs nicht entscheidungserheblich ist. Die Aussetzung des Rechtsstreits gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 UrhWG kommt in einem solchen Fall gleichfalls nicht in Betracht.

Quelle: http://www.ibr-online.de

 

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Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag aufgrund des renovierungsbedürftigen Zustands der Wohnung zu Mietbeginn.

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Im aktuellen Fall hat sich das Landgericht Berlin am 04.06.2015 unter dem Aktenzeichen 67 S 140/15 mit der Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag beschäftigt. Die Vermieterin einer Wohnung verlangte nach Mietzeitende, dass die Mieterin gemäß einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag Schönheitsreparaturen durchführt. So sollte sie die renovierungsbedürftigen Fenster neu lackieren. Die Mieterin weigerte sich jedoch die Arbeiten durchzuführen. Vielmehr verwies Sie darauf, dass die Fenster bereits zum Mietbeginn nicht frisch gestrichen waren und Lackabplatzungen vorhanden waren.

Nachdem das Amtsgericht Mitte eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verneinte, musste sich nun abschließend das Landgericht Berlin mit dem Fall beschäftigen und fällte folgendes Urteil:

Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und entscheidet, dass die Mieterin nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Denn die entsprechende Klausel im Mietvertrag sei unwirksam gewesen. Dies habe sich daraus ergeben, dass die Wohnung bei Mietbeginn der Mieterin ohne angemessenen Ausgleich renovierungsbedürftig überlassen wurde. In den weiteren Ausführungen sagte das Gericht, dass eine Wohnung nicht erst dann als renovierungsbedürftig bzw. unrenoviert einzustufen ist, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt sei. Vielmehr genüge es, wenn die Wohnung Gebrauchsspuren aufweise. Es komme maßgeblich darauf an, ob die Räume den Eindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies sei hier nicht der Fall gewesen. Aufgrund der nicht frisch gestrichenen Fenster und den Lackabplatzungen habe die Wohnung einen renovierungsbedürftigen Eindruck vermittelt. In diesem Zusammenhang sei zu berücksichtigen gewesen, dass Fenster dem ständigen Gebrauch des Mieters unterliegen und daher häufig seiner Wahrnehmung ausgesetzt seien. Zudem fallen optische Mängel in kleinen Wohnungen stärker ins Gewicht.

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Mietminderung von 50 % bei erheblichem Schimmelbefall des Wohnzimmers

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Mit der Tatsache, dass das Wohnzimmer einer Mietwohnung von Schimmel befallen ist, hat sich das Landgericht Hamburg beschäftigt und ist am 08.01.2008 unter dem Aktenzeichen 307 S 144/07 zu folgendem Urteil gekommen:

Im verhandelten Fall minderte die Mieterin einer Wohnung die Miete, da es aufgrund eines Lecks im Dach des Wohnhauses zu einem mehrfachen Eindringen von Wasser in das Wohnzimmer gekommen ist. Dies hatte einen erheblichen Schimmelpilzbefall zur Folge. Die Vermieterpartei akzeptierten das Minderungsrecht jedoch nicht. Daraufhin entschied das Amtsgericht Hamburg, dass wenn das Wohnzimmer einer Mietwohnung in erheblichem Maße von Schimmel befallen ist, kann dies eine Mietminderung von 50 % rechtfertigen. Hierbei wurde berücksichtigt, dass das Wohnzimmer mit 60 % der Wohnfläche den größten Flächenanteil in der Wohnung hat und für die Mieterin nur bedingt Ausweichmöglichkeiten auf andere Räume bestanden haben. Weiterhin wurde entschieden, dass das bloße Schweigen des Mieters auf eine Aufforderung des Vermieters, Untersuchungen durch eine Fachfirma zu dulden, keine Vereitelung von Mängel­beseitigungs­maßnahmen.

 

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